Cómo Calcular el Valor Real de tu Vivienda

Ponerle precio a una propiedad no es un juego de adivinanzas. Si lo subestimas, pierdes dinero; si lo sobrevaloras, ahuyentas a los compradores. Por eso, los profesionales del sector confían en el Análisis Comparativo de Mercado (ACM). Aquí te mostramos cómo aplicarlo paso a paso para vender o alquilar al precio justo y en el menor tiempo posible.

¿Qué es un ACM y por qué es tan importante?

El AMC es una técnica que compara tu vivienda con otras similares vendidas o en venta recientemente en tu zona. Sirve para definir un valor de mercado realista basado en datos concretos, no en suposiciones ni emociones. Es una herramienta esencial para tomar decisiones inteligentes.

Pasos para Realizar un ACM Efectivo

1. Reúne Propiedades Comparables

Busca viviendas parecidas a la tuya en cuanto a:

• Ubicación (misma zona o sector).
  
• Metraje (área construida y terreno).
  
• Distribución (número de habitaciones y baños).
  
• Estado y antigüedad (mismo rango de conservación y año).
  
• Extras (parqueaderos, jardines, seguridad, etc.).
  

¿Dónde conseguir esta información?

• Portales inmobiliarios como TuHogar.Ec
  
• Registros de ventas recientes
  
• Apoyo de agentes de bienes raíces
  

2. Compara Detalles Clave

Ajusta el valor de las propiedades comparables según diferencias relevantes. Aquí unos ejemplos:

3. Ajusta los Valores

Resta o suma el valor de los extras o carencias de cada comparable para acercarte a un precio realista.

Ejemplo:

• Casa comparable: Vendida en $180,000
  
• Tiene garage (+$8,000) y tu casa no
  
• Valor ajustado: $180,000 – $8,000 = $172,000
  

4. Define un Rango de Precio Ideal

Después de ajustar 3 a 5 propiedades similares, obtendrás un rango objetivo:

• Casa A: $172,000
  
• Casa B: $178,000
  
• Casa C: $185,000
  
• Rango estimado: entre $172,000 y $185,000
  

5. Ten en Cuenta el Contexto del Mercado

• Mercado caliente (alta demanda): puedes subir un 3-5%
  
• Mercado frío (alta oferta): mantén un precio competitivo o agrega incentivos
  

Errores Comunes al Hacer un ACM

Evita estos tropiezos:

❌ Sobrevalorar por cariño o nostalgia
❌ Ignorar factores negativos del entorno
❌ Usar datos viejos (más de 6 meses)
❌ Comparar con propiedades muy diferentes

Ejemplo Real: “Casa del Sol”

• Propiedad: 150 m², 3 dormitorios, Quito (sector La Armenia 2)
  
• Comparables:
  
  1. Casa con piscina: $220,000 → ajuste -$15,000
     
  2. Casa sin parqueadero: $200,000 → ajuste +$10,000
     
  3. Casa vendida hace 4 meses: $210,000 → ajuste +5% por inflación
     

👉 Valor estimado: Entre $215,000 y $225,000

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